不動産PF（プロジェクト・ファイナンス）の不良を管理するために韓国の金融当局は今年5月に新たに事業性評価基準を出しました。
これを元に積み増し金を上乗せしたり、不良債権化したものを処理したりすることで軟着陸を目指す算段でした。
ところが、この基準で「良好および普通」に該当した事業でさえも、最近の高金利の余波を受けて損益分岐点を超えられず「留意および不良憂慮」に転落する可能性が高いことが分かりました。
今回発表された報告書は貯蓄銀行に関するものだけですが、その規模は4兆1000億ウォン。このうち約82%に相当する3兆4000億ウォンは来年の上半期に貸出満期が到来します。
ファイナンシャルニュースの記事からです。
分譲寒波で貯蓄銀行PF事業場の危機
金利などの余波で全国アパート平均初期分譲率が50%台に下落するなど住宅市場が振るわない中で4兆ウォンに達する「良好および普通」等級を受けた貯蓄銀行の不動産プロジェクトファイナンシング（PF）事業場が新たなリスクとして浮上する見通しだ。
損益分岐点（BEP）分譲率が60%台序盤であるにもかかわらず、実際の分譲率は半分水準に過ぎず、来年上半期PF貸出満期が到来し「留意および不良憂慮」等級に下落する可能性が高いためだ。
21日、金融業界によるとナイス信用評価が発表した「2025年金融環境変化にともなう貯蓄銀行展望とリスク管理」報告書にこのような内容が盛り込まれた。
報告書によると、今年6月末「良好および普通」と評価された貯蓄銀行14ヶ所の不動産PFエクスポージャーは4兆1000億ウォン、不動産PF分譲率は38.8%を記録した。損益分岐点の分譲率（62.2%）より23.4ポイント（p）低い水準だ。損益分岐点の分譲率を超過する事業所（全体分譲対象事業所のうち30%）を除けば、実際の分譲率は19.8%で、損益分岐点の分譲率対比45%pも低い。
ナイス信用評価関係者は「現在『良好および普通』等級を受けた事業場の場合、時間が経つにつれて分譲率が上がってこなければならないが、あまり上がっていない」として「このような流れが持続する場合『留意または不良憂慮』に転移する比重がかなり高いものと見られる」と話した。
（中略）
「良好および普通」不動産PF貸出の80%を越える比重が来年上半期までに満期到来する中でこのように事業性等級が悪化する場合、満期延長が難しくなりかねない。
ナイス信用評価によれば「良好および普通」不動産PFエクスポージャーの中で81.7%（3兆4000億ウォン）は来年上半期満期が到来する。ブリッジローンの場合、来年上半期の満期到来の割合が95%に達する。 「良好および普通」不動産PFエクスポージャーの2回以上満期延長比重は28.2%だ。 ブリッジローンの2回以上の満期延長の割合は49.2%でさらに高い。
7月から施行された「PF貸主団協約」改正案によれば貸出満期を2回以上延期する場合、必ず会計法人・信用評価士など外部専門機関の事業性評価を受けなければならない。
（後略）
ファイナンシャルニュース「분양 한파에 저축은행 PF사업장 위태위태（分譲寒波で貯蓄銀行PF事業場の危機）」より一部抜粋
そもそも事業性評価基準が「その時」に大丈夫な結果が出るように調整されたものだったんだろうと思います。
