韓国銀行が出したレポートによると、住宅価格が今年6月の時点からさらに20%下がると、債務者の5%は手持ちの全金融資産を叩いても借金が返済しきれないという内容が含まれているとのことです。さらに下落幅が30%なると、プロジェクトファイナンス（PF）の不良化リスクが高まり資金流動性低下が国全体に広がる可能性も警告されています。
とは言いつつ、韓銀はFRB（連邦準備制度理事会）は景気低迷の圧力に屈して来年以降、利上げ基調を見なすと考えているようです。よって、このような不動産価格が今年の6月基準より20～30%も下落することはないだろう、と少し楽観的な見方です。しかし一部物件に限定すると既に20%以上の下落は起こっているのことでして...。
毎日経済の記事からです。
「家を買った対価として乞食になった」...衝撃の韓銀報告書［メブリーTV］
22日、韓国銀行が出した「金融安定報告書」の内容は衝撃でした。住宅価格が今年6月末より20%下落すると貸出者100人のうち5人は保有資産を全て売っても借金を返済できないという内容です。住宅価格が30%下落する場合、不動産プロジェクトファイナンス（PF）不良危険が高まり、国全体の流動性危機に見舞われる可能性があるという警告も含まれています。
（中略）
ジョンセ金などをレバレッジにしてヨンクルで家を買った代価として「回復が難しい」経済的危機に追い込まれる恐れがあるということです。韓銀は報告書で「直ちに不動産市場のハードランディングの可能性は高くない」と見ましたが、市場専門家の考えは違います。場合によっては6月末と比べ住宅価格が追加で20%以上下落する可能性が少なくないということです。
例として最近住宅価格の下落傾向が急激な松島のマンションの一つを例に挙げてみましょう。
2017年に完成した松島グローバルパーク・ベルディウムの専有面積63㎡は6月に7億8000万ウォンで取引されました。
ここで20%さらに下がった相場は6億2400万ウォンです。今月、同じ床面積の実取引は6億1000万ウォン、5億8000万ウォンでそれぞれ取引されました。個別団地の特定平面基準で6月対比の住宅価格はすでに20%以上が下がったのです。
（中略）
連邦準備制度理事会は当分タカ派的な見解を修正するつもりはないと言います。しかし市場は連準が経済低迷に対する負担に勝てず来年のある時点で金利に対する見解自体を変えると予想します。
もし市場が間違っていて連邦準備制度理事会が正しければ問題はさらに深刻です。今年、借り手が受け入れた厳しい金利上昇に来年も耐えなければならないためです。
（中略 ※金利上昇に耐えられず売り物件が競売市場にあふれ、さらなる価格引き下げを招く懸念に触れ）
競売などを通じで低く取引された売り物が相場の上値限界線として位置づけられ、既存の売り物価格を上限以下に引き下げる可能性があります。2008年の金融危機以降、過酷なぜい肉落としに入った韓国不動産市場が一度経験したシナリオです。
韓銀はまた、住宅価格が6月対比でさらに30%下落する場合、PF不良リスクが大きくなりかねないと警告しました。韓銀の分析によると、PF流動化証券の相当数が来年上半期より前に満期到来する予定であり、国内外の衝撃発生時に流動性リスクが再び浮上する可能性があります。来年2月までに満期が到来するPF流動化証券の規模は30兆ウォンを超えます。
（後略）
毎日経済「“집 산 댓가로 거지가 됐다”... 충격의 한은 보고서 [매부리TV]（「家を買った対価として乞食になった」...衝撃の韓銀報告書［メブリーTV］）」より一部抜粋
「ジョンセ金などをレバレッジでヨンクルで家を買った」の表現がちょっと分かりにくいですけど、「レバレッジ」は「信用取引」の意味合いで使われているものと思われます。「ジョンセ金などを、信用取引を利用したヨンクルでかき集めて家を買った」と読み替えれば分かりやすいかと。
全金融資産を叩いても債務が返済しきれないということは、まあ平たく言って「自己破産必須」ってことです。
で、債権者に差し押さえられた物件は競売市場に流れ、他の物件価値を下げる、っと。そうなると必然的に債権が回収できる資金も相当目減りするでしょうね。
ちなみに記事タイトルの「メブリー」は毎日経済が運営している不動産投資情報のYoutubeチャンネルらしいんですが、意味は「鷹のクチバシ（매의 부리）」です。「鷹のクチバシで突く」ように鋭い投資情報を提供するという意味合いが込められているそうです。
